Ticari gayrimenkul kiralamalarında (mağaza, ofis, depo) mülk sahiplerinin kendilerini güvenceye almak için başvurdukları en yaygın hukuki araç Tahliye Taahhütnamesi'dir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi uyarınca geçerli bir taahhütname, kiraya verene tek taraflı fesih ve tahliye hakkı verir.
Ancak kira ilişkisi yıllarca devam ettiğinde, değişen piyasa koşulları veya şirketin büyümesi gibi nedenlerle mevcut kiracı ile "yeni bir kira sözleşmesi" yapılabilmektedir. İşte Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tam da bu noktada mülk sahiplerinin ezberini bozan tarihi bir karara imza atmıştır.
Dava Süreci Nasıl Gelişti?
Davacı (mülk sahibi), 28 Eylül 2022 tarihli ilk sözleşmeye dayanarak; kiracının 23 Kasım 2022'de bir tahliye taahhüdü verdiğini ve mecuru 28 Eylül 2023'te boşaltacağını iddia ederek icra takibi başlatmıştır.
Davalı kiracı, mevcut taahhüdün baskı/hile ile alındığını iddia etmenin yanı sıra asıl kritik savunmayı yapmıştır: "Taahhütten sonra, 11 Eylül 2024 tarihinde noter tasdikli yepyeni bir kira sözleşmesi imzaladık."
Manavgat 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, Adli Tıp incelemesiyle taahhütnamedeki imzanın davalıya ait olduğunu tespit etmiş ve yeni sözleşmenin "eski taahhüdü iptal edip etmediğini" tartışmadan tahliyeye karar vermiştir.
Yargıtay'ın Gerekçesi: "Yeni Sözleşme, Eski Taahhüdü Siler"
Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebi üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; takibe dayanak yapılan tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihinden sonra, taraflar arasında 11.09.2024 tarihli yeni bir kira sözleşmesi imzalandığını tespit etmiştir.
Yargıtay; davacı (mülk sahibi) tarafça inkar edilmeyen bu yeni sözleşme ile kira ilişkisinin yenilendiğini (tecdit) ve geçmişe dönük verilen tahliye taahhüdünün hukuken hükümsüz kaldığını hükme bağlayarak yerel mahkeme kararını usul ve yasaya aykırı bulmuştur.
Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları Nelerdir?
Yargıtay kararlarında ve Türk Borçlar Kanunu'nda bir tahliye taahhütnamesinin icraya konulabilmesi (geçerli sayılabilmesi) için kesin hatlarla belirlenmiş dört temel unsur vardır:
1. Yazılı Şekil Şartı
Taahhütname mutlaka yazılı olmalıdır. Noter onayı zorunlu olmamakla birlikte, imza inkarı gibi itirazların önüne geçmek (somut olaydaki gibi Adli Tıp süreçlerini beklememek) için noter huzurunda yapılması ticari hayatta şiddetle tavsiye edilir.
2. Teslimden "Sonra" Düzenlenmesi (Tarih Kriteri)
Taahhütname, kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşmeden önce imzalanamaz. Kiracının mülkü teslim almasından sonraki "makul bir tarihte" özgür iradesiyle verilmiş olmalıdır.
3. Belirli Bir Tahliye Tarihi
Belgede kiracının mülkü tahliye edeceği gün, ay ve yıl açıkça (Örn: 28.09.2023 tarihinde boşaltacağım) yazmalıdır. "Sözleşme bitiminde boşaltacağım" gibi muğlak ifadeler geçersizdir.
4. Bir Aylık Yasal Süre
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinin gelmesinden itibaren 1 ay içerisinde icra takibi başlatmak veya doğrudan tahliye davası açmak zorundadır. Bu süre hak düşürücüdür.
Mülk Sahipleri ve Kurumsal Kiracılar İçin Sonuçlar
| Hukuki Olay / Senaryo | Taahhüdün Geçerlilik Durumu |
|---|---|
| Sözleşme anında alınan boş tarihli taahhütname | Yargıtay'ca İptal Nedeni (Baskı İradesi) |
| Taahhütten aylar sonra yeni kira sözleşmesi yapılması | Hükümsüz Kalır (Bu Makaledeki Karar) |
| Sözleşme yenilenmeyip sadece kiranın bankadan artırılarak ödenmesi | Geçerliliğini Korur (Zımni uzama taahhüdü bozmaz) |
| Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurulmaması | Hakkın Düşmesi (Geçersizlik) |
Ticari Gayrimenkul Yönetiminde Stratejik Tavsiye
Kurumsal kiracılarınızla bedel artışı veya kapsam değişikliği nedeniyle "Yeni bir Kira Sözleşmesi" imzalıyorsanız, geçmişte aldığınız tahliye taahhütnamelerinin çöp olacağını bilmelisiniz. Yeni sözleşme yürürlüğe girdikten sonra (ve teslim şartı oluştuktan sonra) kiracıdan mutlaka yeni sözleşme tarihine uygun, güncel bir tahliye taahhütnamesi talep edilmelidir.