2026 Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi: 5 Yıl Kuralı ve İstisna Tutarı
Evini veya arsasını satanlar dikkat! "Kâr ettim" derken Maliye'ye borçlanmayın. Enflasyon düzeltmesi (endeksleme) ile verginizi nasıl sıfırlayabileceğinizi veya düşürebileceğinizi anlatıyoruz.
Gayrimenkullerin (konut, arsa, işyeri) iktisap (satın alma) tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, "Değer Artış Kazancı" olarak Gelir Vergisine tabidir. Ancak, enflasyonist ortamda, satış fiyatınız alış fiyatınızdan yüksek olsa bile, reel bir kazancınız olmayabilir. Bu hesaplama, yıllık ödediğiniz Emlak Vergisi'nden tamamen farklıdır.
Vergi Nasıl Hesaplanır? (Endeksleme Yöntemi)
Çoğu kişi vergiyi (Satış Fiyatı - Alış Fiyatı) üzerinden hesaplayarak hata yapar ve korkar. Oysa devlet size şunu der: "Aldığın tarihteki paranın değeri ile sattığın tarihteki paranın değeri aynı değil. Alış maliyetini enflasyona (Yİ-ÜFE) göre yükselt."
Örnek Senaryo: 2022'de 1.000.000 TL'ye aldığınız evi, 2026'da 5.000.000 TL'ye sattınız. 4 Milyon kâr mı ettiniz? Hayır.
| Hesaplama Adımı | Tutar |
|---|---|
| Alış Bedeli (2022) | 1.000.000 TL |
| Yİ-ÜFE Artış Oranı (Örn: %300) | x 4.00 |
| Endekslenmiş (Yeni) Maliyet | 4.000.000 TL |
| Satış Bedeli (2026) | 5.000.000 TL |
| Vergiye Tabi Reel Kazanç | 1.000.000 TL |
*Yİ-ÜFE artışının %10'un üzerinde olması şarttır.
⏳ 5 Yıl Kuralı (Müjde!)
Gayrimenkulünüzü satın aldığınız tarihten itibaren tam 5 yıl (60 ay) geçtikten sonra satarsanız, elde ettiğiniz kazanç ne kadar olursa olsun (İsterse 50 Milyon TL olsun) 1 Kuruş Vergi Ödemezsiniz.
Önemli Detay: Süre, tapu senedinin üzerindeki tarihte başlar.
Miras ve Bağış Yoluyla Kalan Mallar
En çok sorulan ve en çok rahatlatan konu budur: Miras yoluyla (ivazsız) intikal eden gayrimenkullerin satışında "Değer Artış Kazancı Vergisi" YOKTUR.
- Babanızdan kalan evi isterseniz 1 ay sonra, isterseniz 10 yıl sonra satın, gelir vergisi ödemezsiniz.
- Ancak Tapu Harcı (%4) ve Veraset İntikal Vergisi (başlangıçta) ayrı konulardır. Eğer bu mülkü kiraya veriyorsanız Kira Geliri Vergisi doğabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda değeri düşük gösterirsem ne olur?
Topraktan (Kooperatif) alınan evlerde süre ne zaman başlar?
Beyanname ne zaman verilir?
Vergi Hesabınızı Riske Atmayın
Satış öncesi kar/zarar analizi ve endeksleme hesabı için uzman desteği alın, sürpriz vergiyle karşılaşmayın.
Uzmana Danışın