Emlak faturalarında KDV ve Stopaj oranları nedir?

Gayrimenkul danışmanlık hizmetlerinde kesilen faturaların KDV oranı %20'dir. Eğer faturayı şahıs şirketi olarak bağlı çalıştığınız kuruma kesiyorsanız ekstra %20 Stopaj uygulanır.

Bağ-Kur (SGK) ödemek zorunda mıyım?

Kendi adınıza vergi levhası çıkardığınız an otomatik olarak 4/B (Bağ-Kur) kapsamına girersiniz. Ancak 29 yaş altındaysanız ilk 1 yıl primleriniz devlet tarafından Genç Girişimci İstisnası ile ödenir.

2026 GÜNCEL REHBER

Emlak Ofisi Açmak ve Gayrimenkul Danışmanı Vergilendirmesi

Q: REMAX, KW gibi yerlerde çalışırken şirket kurmak zorunlu mu?

Evet. Kurumsal emlak ofisleri sizi SGK'lı olarak işe almazlar. Evi sattığınızda kazandığınız komisyon bedelini bağlı olduğunuz kuruma fatura edebilmeniz için mutlaka bir Şahıs Şirketi (Vergi Levhası) sahibi olmanız gerekmektedir.

Kendi emlak ofisinizi kurarken veya kurumsal markalarda (REMAX, Keller Williams, Coldwell Banker) bağımsız danışman olarak çalışırken bilmeniz gereken tüm resmi, mali ve vergisel süreçler.

Emlak Ofisi Kurmak ve Gayrimenkul Danışmanı Vergi Levhası

Uzman Özeti (Hızlı Yanıt): 2026 yılında yasal olarak emlakçılık yapmak için MYK Seviye 5 Belgesi (Mesleki Yeterlilik) ve Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi zorunludur. Gayrimenkul danışmanları (özellikle franchise ofislerde çalışanlar), işe başlamadan önce 68.31.01 (Emlak Komisyonculuğu) NACE kodu ile şahıs şirketi kurmalı ve vergi levhası almalıdır. Fatura/komisyon işlemlerinde %20 KDV uygulanır. Şirket kuruluşunuz ofisimiz tarafından 1-2 gün içinde e-Fatura altyapısıyla birlikte anahtar teslim hazırlanmaktadır.

Tasarruf İpucu: Neleri Vergiden Düşebilirsiniz?

Gayrimenkul danışmanları kazandıkları yüksek komisyonların vergisini azaltmak için yasal giderlerini doğru yönetmelidir. Şahıs şirketinizi kurduğunuzda; araç yakıt ve kiralama giderleriniz, Sahibinden/Hepsiemlak kurumsal üyelik faturalarınız, ofis aidatlarınız, telefon faturalarınız ve müşteri ağırlama (yemek) fişleriniz doğrudan vergiden düşülerek yasal ve ciddi bir tasarruf sağlanır.

Hangi Şirket Türü Size Uygun? (Karşılaştırma)

Gayrimenkul sektörüne girerken "Şahıs Şirketi" mi yoksa "Limited Şirket" mi kurmanız gerektiği, tamamen iş modelinize bağlıdır:

Özellik	Bağımsız Danışman (Şahıs Şirketi)	Broker / Ofis Sahibi (Limited Şirket)
İş Modeli	Kurumsal bir ofise bağlı prim usulü çalışır	Kendi ofisini açar, danışman çalıştırır
Kuruluş Maliyeti ve Hızı	Çok Düşük Maliyetli / 1 Günde Kurulur	Daha Yüksek Maliyetli / 3-4 Gün Sürer
Adres (Ofis) Gereksinimi	Bağlı olduğu ofisi adres gösterebilir	Kendisine ait fiziki bir dükkan/ofis şarttır
Genç Girişimci Desteği	29 Yaş altı ise faydalanabilir	Limited Şirketler Faydalanamaz

Emlak Ofisi Açmak İçin Adım Adım Resmi Süreç

İster kendi tabelanızı asın, ister büyük bir emlak zincirinin çatısı altında danışman olun; izlemeniz gereken yasal mevzuat adımları şunlardır:

1. Mesleki Yeterlilik Belgesi (MYK Seviye 5) Emlak sektöründe faaliyet gösterecek herkesin (işletme sahibi veya danışman fark etmeksizin) yetkili kurumlardan MYK Seviye 5 (Sorumlu Emlak Danışmanı) belgesini sınavla almış olması şarttır.
2. Şirket Kuruluşu ve Vergi Levhası Ofis adresiniz veya bağlı çalışacağınız kurumun adresiyle vergi dairesine başvuru yapılır. 68.31.01 "Gayrimenkul acentelerinin faaliyetleri (alım, satım, kiralama vb.)" NACE kodu ile vergi levhanız tarafımızca onaylatılır.
3. Esnaf veya Ticaret Odası Kaydı Şirket türünüze göre İstanbul Ticaret Odası (İTO) veya İstanbul Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası'na resmi kayıt işlemleriniz gerçekleştirilir. (Yetki belgesi alabilmek için oda kaydı zorunludur).
4. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Alınması Vergi levhası, oda kaydı ve MYK belgesi tamamlandıktan sonra Ticaret İl Müdürlüğü sistemine (TTBS) başvuru yapılarak emlak dükkanınız için zorunlu olan "Yetki Belgesi" alınır ve ilan sitelerinde yasal satışı yapmaya hak kazanırsınız.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Evet. Kurumsal emlak ofisleri sizi SGK'lı (bordrolu) çalışan olarak işe almazlar. Sistem "Gelir Paylaşımı" üzerine kuruludur. Evi sattığınızda kazandığınız komisyon bedelini bağlı olduğunuz kuruma fatura edebilmeniz için mutlaka bir Şahıs Şirketi (Vergi Levhası) sahibi olmanız gerekmektedir.

Gayrimenkul danışmanlık hizmetlerinde kesilen faturaların KDV oranı %20'dir. Eğer şahıs şirketi iseniz ve faturayı doğrudan vatandaşa değil de, bağlı çalıştığınız A.Ş. veya Limited şirkete (Broker'a) kesiyorsanız %20 Stopaj (Gelir Vergisi Kesintisi) uygulanır. Faturalarınızı e-Arşiv veya e-Fatura üzerinden saniyeler içinde kesebilirsiniz.

Kendi adınıza vergi levhası çıkardığınız an otomatik olarak 4/B (Bağ-Kur) kapsamına girersiniz ve aylık prim ödemeniz gerekir. Ancak 29 yaş altındaysanız "Genç Girişimci İstisnası" ile ilk 1 yıl primleriniz devlet tarafından ödenir. Eğer halihazırda başka bir yerde 4/A'lı (SSK) olarak çalışıyorsanız Bağ-Kur ödemek zorunda kalmazsınız.

Siz Satışa Odaklanın, Mali Süreçleri Bize Bırakın

Emlak ofisinizi açarken veya danışmanlık şirketinizi kurarken zaman kaybetmeyin. İTO tescilinden e-Fatura aktivasyonunuza kadar tüm kuruluş işlemlerinizi hızla ve güvenle tamamlıyoruz.

Mevzuat Hakkında Detaylı Bilgi Alın

SMMM Ayşe Nil Boyacıoğlu, merkezi İstanbul Şişli'de bulunan İstanbul Mali Müşavirlik firmasının kurucusu olup; tüm Türkiye genelindeki girişimcilere, KOBİ'lere ve yabancı ortaklı global yatırımcılara 10 yılı aşkın süredir profesyonel mali danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Türkiye’nin önde gelen kurumlarında Muhasebe Müdürü ve Finans Yöneticisi olarak görev almış; vergi hukuku, Şahıs, Limited ve Anonim Şirket kuruluşu, Teknokent ve Serbest Bölge muhasebesi, e-ticaret ile ithalat-ihracat mevzuatı, SGK - bordrolama yönetimi, devlet teşvikleri, KDV iadesi ve uluslararası finansal raporlama (IFRS / UFRS) süreçlerinde üst düzey uzmanlık kazanmıştır. Resmi TÜRMOB üyesidir.

LinkedIn Hakkında Danışman