İçeriğe geç
Ana Sayfa / Vergi Danışmanlığı / Turizm Konutu Vergi Planlaması
GAYRİMENKUL VE TURİZM FİNANSMANI

Airbnb Turizm Konutu İzin Belgesi: Şirketleşme ve Vergi Yönetimi

100 Günden kısa süreli (Airbnb, Booking) konut kiralama faaliyetlerinizi yasal bir zırhla koruyun. Kültür ve Turizm Bakanlığı e-Devlet ruhsat süreçleri, muvafakatnameler ve Konaklama Vergisi faturalandırma stratejileri.

Stratejik Özet (TL;DR): 7464 Sayılı Kanun kapsamında, bir konutun tek seferde 100 günden kısa süreyle kiralanması yasal olarak basit bir kira sözleşmesi değil, "Turizm Amaçlı Kiralama" (Ticari Otelcilik) sayılmaktadır. Bu faaliyeti yürütebilmek için e-Devlet üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "İzin Belgesi" alınması, binadaki tüm kat maliklerinden %100 oybirliği ile "muvafakatname" toplanması ve yasal "Turizm Plakası" asılması zorunludur. Daha da önemlisi, bu işlem Ticari Kazanç niteliği taşıdığı için mülk sahibinin Şahıs veya Limited Şirket kurması, misafirlerine KDV'li fatura kesmesi ve ilave %2 Konaklama Vergisi beyan etmesi yasal bir mecburiyettir. İMM Mali Müşavirlik, yatırımcıları yüksek idari cezalardan (100.000 TL) koruyan tam kapsamlı dijital CFO hizmeti sunar.
Gayrimenkulünüz Artık Basit Bir Ev Değil, "Turizm İşletmesi"dir

Eskiden dairenizi temizletip popüler platformlara (Airbnb, Booking.com, Sahibinden) ilan koymak yeterliydi. Ancak yeni yasal mevzuat ile birlikte gayrimenkulünüz resmi olarak bir "Turizm Tesisi" statüsüne geçirilmiştir. Günübirlik veya haftalık kiralamalar artık basit bir Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) değildir. Ruhsatsız ve faturasız kiralama yapmanın tespiti halinde (İhbar veya banka takibi ile) ilk ihlalde 100.000 TL, devamında ise 1.000.000 TL'yi aşan yıkıcı vergi ve idari cezalar uygulanmaktadır. Yatırımınızı C-Level bir muhasebe planlamasıyla korumanız şarttır.

İzin Belgesi İçin Bakanlık Şartları (2026 Güncel)

Bakanlıktan ruhsat (izin belgesi) alabilmeniz için e-Devlet üzerinden yapılacak resmi başvuruda sisteme yüklenmesi zorunlu olan en kritik belgeler ve kurallar şunlardır:

  • Tüm Komşulardan Muvafakatname: Binada (veya sitede) bulunan tüm kat maliklerinin yüzde yüzünün (%100) konutun turizm amaçlı kiralanmasına izin verdiğini gösteren oybirliği kararı veya ıslak imzalı muvafakatname alınmalıdır. Lüks rezidanslarda ise "Yönetim Planı" devreye girer.
  • Vergi Mükellefiyeti (Şirketleşme): Sürekli kiralama faaliyeti ticari bir iş olduğundan, başvuru ekranında devlet sizden aktif bir vergi levhası ve turizm konaklama NACE kodu talep eder. Yani önce şirket kurulur, sonra izin belgesi alınır.
  • Kimlik Bildirim Sistemi (KBS): Konutta konaklayacak tüm misafirlerin kimlik bilgilerinin, tıpkı bir otel lobisindeki gibi Emniyet veya Jandarma'nın KBS sistemine anlık olarak girilmesi zorunludur.

Airbnb Kiralamalarında Şirketleşme ve Vergi Süreçleri

Şirket Kuruluşu ve NACE

Turizm konutunuz (veya konutlarınız) için şahıs, LTD veya A.Ş. şirketinizi kuruyor; faaliyetinize tam uyumlu yasal NACE kodunuzu (Örn: 55.20.04 - Tatil amaçlı konaklama) ticaret siciline resmen işletiyoruz.

KDV ve Konaklama Vergisi

Kestiğiniz konaklama faturalarında yasal KDV hesaplamalarını yapıyor ve misafirlerden tahsil edilen (veya bedelin içindeki) %2 Konaklama Vergisini her ay düzenli olarak devlete ayrı bir beyanname ile ödüyoruz.

Yurt Dışı Platform Faturaları

Airbnb veya Booking (İrlanda vb. merkezli) üzerinden size kesilen komisyon faturalarını gider gösterirken doğan Sorumlu Sıfatıyla KDV (KDV-2) ve Stopaj (ÇVÖA) vergi süreçlerinizi kusursuzca işliyoruz.

Gider Optimizasyonu (Amortisman)

Dairenizin yasal amortisman (yıpranma) payını, alınan mobilyaları, elektrik/su/aidat faturalarını ve temizlik şirketine ödenen bedelleri kurumlar verginizden düşerek stratejik Vergi Planlamanızı kurguluyoruz.

Klasik Kira (GMSİ) ile Turizm Amaçlı Kira Karşılaştırması

Mülkünüzü 1 yıllık standart bir kontratla kiralamak ile, Airbnb üzerinden kısa süreli (otel mantığıyla) kiralamak arasındaki muazzam yasal farklar şunlardır:

Yasal Kriter / Vergi Tipi Klasik Kiralama (1 Yıl ve Üzeri) Kısa Dönem Kiralama (100 Günden Az)
Elde Edilen Gelirin Türü GMSİ (Gayrimenkul Sermaye İradı) / Basit Kira Ticari Kazanç (Şirket Kurulumu Zorunlu)
Bakanlık İzni (Ruhsat) Herhangi bir izne, plakaya veya belgeye gerek yoktur. Kültür ve Turizm Bakanlığı İzin Belgesi Şarttır.
Uygulanan Vergiler KDV veya Konaklama Vergisi yoktur. Sadece Mart ayında yıllık gelir vergisi ödenir. Fatura kesilir, KDV ve ayrıca %2 Konaklama Vergisi hesaplanıp beyan edilir.
Apartman ve Komşu Onayı Kiraya vermek için apartman sakinlerinden izin alınmaz. Tüm kat maliklerinden %100 oybirliği (Muvafakatname) şarttır.

İzin Belgesi ve Airbnb Vergilendirmesi SSS

Sadece 1 adet dairem var ve yılda birkaç kez kiralayacağım, yine de şirket kurmalı mıyım?
Kesinlikle evet. Maliye Bakanlığı'nın net içtihatlarına göre, bir gayrimenkulün yılda birden fazla kez (süreklilik arz edecek şekilde) farklı kişilere kiralanması faaliyeti bir "Ticari Organizasyon" sayılır. Sahip olduğunuz daire sayısı 1 bile olsa, süreklilik arz eden Airbnb kiralamaları GMSİ değil, Ticari Kazançtır ve vergi mükellefiyeti (şirket kurulumu ve fatura kesimi) yasal olarak zorunludur.
Airbnb (İrlanda) tarafından kesilen yüksek hizmet komisyonlarını vergiden düşebilir miyim?
Evet, Airbnb platformunun konaklama bedeli üzerinden sizden kestiği %3 ila %15 arasındaki hizmet komisyonlarını şirketinizin yasal gideri olarak kurumlar veya gelir vergisinden düşebilirsiniz. Ancak bu faturalar yurt dışı (İrlanda vb.) merkezli kesildiği için; şirketiniz adına "Sorumlu Sıfatıyla KDV (KDV-2)" hesaplanmalı ve Türkiye Cumhuriyeti Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları (ÇVÖA) kapsamında Stopaj (Muhtasar) beyannamesi ile devlete bildirilmelidir. Tüm bu karmaşık işlemler ekibimizce yürütülmektedir.
Lüks bir rezidansta dairem var, komşu onayı (%100 Muvafakatname) şartı benim için de geçerli mi?
Bu durum tamamen binanın yönetim planına bağlıdır. Eğer gayrimenkulünüz "Yüksek Nitelikli Konut" (Resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik vb. hizmetlerin sunulduğu rezidans) vasfında ise ve tapuya şerh edilmiş Yönetim Planında "Kısa süreli turizm amaçlı kiralama yapılabilir" (veya işyeri olarak kullanılabilir) maddesi mevcutsa; komşulardan tek tek %100 oybirliği onayı almanıza gerek kalmadan doğrudan Bakanlık izin belgesine başvurabilirsiniz.
Uzmana Danışın
WhatsApp Destek