Kısa süreli (100 günün altındaki) konut kiralamaları, 2024 yılında yürürlüğe giren 7464 Sayılı Kanun ile disiplin altına alınmıştır. Maliye Bakanlığı (GİB) 24.01.2025 tarihli ve 7877 sayılı yazısıyla, internet ilanı (Airbnb vb.) veren herkesin faaliyetini "Ticari Organizasyon" kabul edip geriye dönük KDV ve ceza yağdırmıştır. Ancak Danıştay'ın "İnternet ilanı ticari organizasyon değildir, faaliyetin özü eşyalı kiralamadır" hükmü, bireysel yatırımcıları bu ağır vergi yükünden kurtarmıştır.
100.000 TL İdari Para Cezası Riski!
Danıştay kararı sadece vergilendirme (Maliye) boyutu içindir. Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın idari şartları aynen devam etmektedir.
Yasal "İzin Belgesi" almadan ve daire kapısına resmi plaketi asmadan Airbnb yapmak yasaktır. İzinsiz kiralama yapan mülk sahiplerine, tespit edilen her bir konut için ayrı ayrı 100.000 TL idari para cezası kesilmekte, ihlalin devamı mühürlemeye kadar gitmektedir.
Bireysel Airbnb Yatırımcıları İçin Danıştay Kararı (Ticari Kazanç vs. GMSİ)
Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin ortaklaşa verdiği kararlar (Örn: E.2024/6160, K.2025/1856) ile Maliye'nin dayatmaları arasındaki derin uçurum aşağıdaki tabloda netleşmiştir:
| Vergi / Yükümlülük Türü | Maliye'nin İddia Ettiği (Ticari Kazanç) | Danıştay Kararı (GMSİ - Kira Geliri) |
|---|---|---|
| KDV Mükellefiyeti | Her ay %10 veya %20 KDV ödenir ve beyan edilir. | KDV YOKTUR. Kira geliri KDV'den istisnadır. |
| Defter ve Muhasebe | Defter tutma, fatura kesme zorunludur. | Defter tutulmaz, fatura kesilmez. Yılda 1 kez beyan edilir. |
| Geçici Vergi | Yılda 3 kez geçici vergi ödenir. | Geçici vergi yükümlülüğü YOKTUR. |
| Ek Vergiler | %2 Konaklama Vergisi ödenir. | Ek otel hizmeti yoksa bu vergiler doğmaz. |
| İstisna Avantajı | Yıllık kira gelir istisnasından faydalanamaz. | Mevzuattaki yıllık GMSİ istisnasından (muafiyetinden) faydalanır. |
Turizm İzin Belgesi Almanın Hukuki Şartları
Vergi yükü GMSİ statüsü ile hafiflese de, idari olarak evinizi kiralayabilmeniz için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan belge alma zorunluluğunuz vardır. Bu belge için 2 kritik kural bulunur:
Konutun bulunduğu apartmandaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile onayını gösteren karar defteri veya noter onaylı muvafakatname şarttır. Tek bir komşunun itirazı başvuruyu reddettirir.
Münferit daireler bireysel olarak kiralanabilir (GMSİ). Ancak çok sayıda daireyi (Örn: 5-10 daire), resepsiyon, temizlik personeli ve yemek servisiyle birlikte "otel konseptinde" işletirseniz bu doğrudan Şirket kurmanızı (Ticari Kazanç) gerektirir.