Türkiye'de ticari gayrimenkulü bulunan yabancı yatırımcıların ve gurbetçi vatandaşların elde ettiği işyeri (dükkan, ofis) kira gelirlerinin vergilendirilmesi. Gelir Vergisi Kanunu Madde 86 kapsamında beyanname muafiyeti ve stopaj kuralları.
Dar mükelleflere tanınan bu muazzam vergi muafiyeti sadece "İşyeri (Ticari Mülk)" kiraları için geçerlidir. Eğer yabancı yatırımcının veya gurbetçinin Türkiye'de evleri (meskenleri) varsa ve bunları konut olarak kiraya veriyorsa, konut kiralarında stopaj (tevkifat) olmadığı için, o yılın istisna tutarını aşan tüm konut kira gelirleri için Türkiye'de vergi dairesine beyanname vermek ve vergi ödemek zorundadır. İşyeri ile konut geliri asla birbirine karıştırılmamalıdır.
Türkiye'de vergi sistemi, ticari işletmelerin kiraladıkları mülkler için kaynağında kesinti (stopaj) yapmaları üzerine kuruludur. Mülk sahibi dar mükellef olduğunda, bu sistem yatırımcıyı büyük bir bürokratik yükten kurtarır.
Kiracı konumundaki Türk şirketi, dar mükellefe kirayı gönderirken kanuni stopaj oranını keser ve vergi dairesine mülk sahibi adına yatırır. Bu nihai vergidir.
Dar mükellef, sadece tevkifata tabi işyeri kirası elde ediyorsa, Türkiye'de muhasebeci tutmak veya vergi beyannamesi doldurmak (beyan sınırı olmaksızın) zorunda değildir.
Dar mükellefin kendi yaşadığı ülkede (Örn: Almanya, İngiltere) bu geliri beyan etmesi gerekebilir. Türkiye'de kesilen stopaj, ÇVÖA kuralları gereği o ülkede mahsup (indirim) edilebilir.
Aynı plazada karşılıklı iki ofisi olan Türk vatandaşı (Tam Mükellef) ile Yabancı yatırımcının (Dar Mükellef) vergi karşısındaki durumu, CFO düzeyinde bir vergi planlaması fırsatıdır:
| Vergi Mükellefiyeti Statüsü | İşyeri Kira Geliri İçin Beyanname Kuralı |
|---|---|
| Tam Mükellef (Türkiye'de Yaşayan) | Yıl içinde elde ettiği brüt işyeri kira geliri, o yıla ait beyan sınırını (Örn: 2026 yılı için belirlenen haddi) aşıyorsa mutlaka Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vermek zorundadır. Üzerinden kesilen stopajlar hesaptan düşülür. |
| Dar Mükellef (Yurt Dışında Yaşayan) | Türkiye'deki işyeri kirası üzerinden stopaj (tevkifat) yapıldığı sürece, elde edilen kira geliri milyarlarca lira olsa dahi hiçbir beyanname vermez. Vergi dairesine gitmesine gerek yoktur. |