Kritik Tarih: 15 Temmuz 2023 ve Kazanılmış Haklar
7456 Sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle; şirketlerin aktifinde en az 2 tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunan gayrimenkullerin satışındaki KDV İstisnası (KDVK 17/4-r) kaldırılmıştır. Ancak Maliye Bakanlığı ve Danıştay emsalleri, "Kazanılmış Hak" ilkesi gereği bu iptal kararını sadece yeni alınan taşınmazlar için uygulamakta; eski tarihli taşınmazların vergi avantajını korumaktadır.
Satışta KDV Ödeyecek miyim? (Güncel KDV Oranları)
Satmayı planladığınız şirket gayrimenkulünün alım tarihine ve türüne göre (İşyeri mi, Arsa mı?) devlete ne kadar KDV ödeyeceğinizi aşağıdaki tablodan kontrol edebilirsiniz:
| Taşınmazın Alış Tarihi (Tapu Tescili) | 2 Tam Yıl (730 Gün) Şartı | KDV Uygulama Durumu ve Oranı |
|---|---|---|
| 15 Temmuz 2023 ÖNCESİ Alınan | Evet, Doldu | ✅ KDV İSTİSNASI VAR (%0 KDV) |
| 15 Temmuz 2023 SONRASI Alınan | Süre Beklenmez | ❌ İSTİSNA YOK (İşyeri: %20 | Arsa/Arazi: %10) |
| Herhangi Bir Tarihte Alınan | Hayır, Dolmadı | ❌ İSTİSNA YOK (İşyeri: %20 | Arsa/Arazi: %10) |
Arsa ve Arazi Satışlarında %10 KDV Detayı
Müşterilerin ve şirketlerin fatura keserken en sık hata yaptığı konulardan biri KDV oranının tespiti olmaktadır. İstisna kapsamına girmeyen (veya 2 yıl şartını sağlamayan) şirket aktifine kayıtlı bir İşyeri, Ofis veya Fabrika binası satıyorsanız %20 KDV hesaplanması zorunludur. Ancak satışı yapılan taşınmaz bir "Arsa" veya "Arazi" ise, 7346 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca uygulanması gereken KDV oranı %10'dur. Faturanın bu ince ayrım dikkate alınarak kesilmesi gereksiz vergi cezalarını önleyecektir.
ÖNEMLİ: Kamulaştırılan Taşınmazlarda KDV İstisnası Getirildi
Resmi Gazete'de yayımlanan 58 Seri No.lu KDV Genel Uygulama Tebliği ile birlikte inşaat ve gayrimenkul sektörünü yakından ilgilendiren devasa bir istisna yürürlüğe girmiştir. 1 Haziran 2026 tarihinden itibaren, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında "kamu yararı" bulunması nedeniyle kamulaştırılan arsa, arazi ve binaların Devlet veya kamu tüzel kişilerine devri, taşınmazın ne zaman alındığına bakılmaksızın KDV'den tamamen istisna edilmiştir.
Kritik Vergi Tuzağı (İlave KDV): Şirketiniz bu taşınmazı geçmişte satın alırken veya inşa ederken yüklendiği ve indirim konusu yaptığı KDV tutarlarını, kamulaştırma devrinin yapıldığı dönem beyannamesinde "Daha Önce İndirim Konusu Yapılan KDV'nin İlavesi" satırında beyan ederek KDV indirim hesaplarından çıkarmak zorundadır. Ancak bu ilave edilen tutarlar, Kurumlar Vergisi matrahının tespitinde doğrudan "Gider veya Maliyet" olarak yazılarak vergi yükü hafifletilebilir.
Gizli Tehlike: 2 Yıl Dolsa Bile İstisnanın İptal Edilmesi
Taşınmazı 15 Temmuz 2023'ten önce almış olsanız ve 2 tam yılı doldursanız bile, Maliye Bakanlığı denetimlerinde aşağıdaki durumlarda "Ticari Faaliyet" sayılır ve cezalı KDV tarhiyatı yersiniz:
Şirketinizin ticaret sicil gazetesindeki ana sözleşmesinde "Gayrimenkul Alım-Satımı", "Emlak" veya "İnşaat Taahhüt" faaliyeti yazıyorsa, Maliye bu satışı "Duran Varlık Satışı" olarak değil, "Ticari Mal Satışı" olarak değerlendirir ve istisna uygulamaz.
Şirketiniz ana sözleşmesinde emlak işi olmamasına rağmen, son birkaç yıl içinde mutat (sürekli) olarak birden fazla gayrimenkul alıp sattıysa, bu işlem "Arizi (Geçici) Satış" olmaktan çıkar ve ticari faaliyete dönüşür. Cezalı tarhiyat yapılır.