2026 Kat Karşılığı İnşaat Muhasebesi: Arsa Sahibine Fatura ve KDV Oranları
İnşaat bittiğinde arsa sahibine teslim ettiğiniz daireler için fatura kesmek zorunda mısınız? Hangi dairede %1, hangisinde %20 KDV uygulanır? İşte müteahhitleri cezadan koruyacak rehber.
Müteahhitlerin en sık yaptığı hata, arsa sahibine teslim edilen daireleri "gider" veya "takas" gibi görüp fatura kesmeyi unutmaktır. Oysa Maliye Bakanlığı'na göre; arsa sahibine verilen daireler bir "Satış" hükmündedir ve emsal bedel üzerinden fatura kesilmesi zorunludur.
Projeniz ister Limited Şirket olsun ister şahıs firması, vergi kanunları karşısında sorumluluğunuz aynıdır.
Arsa Sahibine Fatura Nasıl Kesilir?
Fatura keserken dikkat etmeniz gereken 3 altın kural vardır:
- Zamanlama (Teslim Tarihi) Fatura, inşaatın fiilen bitip dairelerin arsa sahibine teslim edildiği (İskan alındığı veya elektrik/su bağlandığı) tarihte kesilmelidir. Tapu devri daha önce yapılsa bile, vergiyi doğuran olay "Teslim"dir.
- Bedel (Emsal Bedel) Fatura tutarı ne olacak? Arsa sahibinden para almadığınız için "0 TL" yazamazsınız. Maliyet Bedeli + %5 (veya %10) Kâr marjı eklenerek bulunan "Emsal Bedel" üzerinden fatura düzenlenmelidir.
- KDV Oranı En kritik nokta budur. Dairenin metrekaresi ve projenin "Kentsel Dönüşüm" kapsamında olup olmadığı KDV'yi belirler.
2026 Konut Teslimlerinde KDV Oranları
| Konut Tipi & Durumu | Net Alan | KDV Oranı |
|---|---|---|
| Kentsel Dönüşüm (Riskli Alan) 6306 Sayılı Kanun |
150 m²'ye kadar | %1 |
| Normal Proje (Lüks/Standart) Arsa m² değeri yüksek bölgeler |
150 m²'ye kadar | %10 |
| Büyük Konutlar & İşyerleri Ticari alanlar ve geniş daireler |
150 m² üzeri | %20 |
*Not: 150 m² üzerindeki konutlarda kademeli KDV uygulaması vardır. İlk 150 m² için %10, aşan kısım için %20 uygulanır.
İnşaat bitmeden (topraktan) yaptığınız satışlar için fatura kesmenize gerek yoktur. Bu aşamada alınan paralar "Avans" niteliğindedir. Fatura, daire bitip teslim edildiğinde kesilir. Ancak tapu devri yapıldıysa fatura süreci başlar.
Maliyet ve Gider Yönetimi
İnşaat muhasebesinde kâr/zarar, proje bittiğinde (geçici kabul) ortaya çıkar. Proje süresince yaptığınız harcamalar (çimento, demir, işçilik) "Yıllara Sari İnşaat" hesaplarında birikir. Doğru bir maliyet yönetimi ve Vergi Planlaması ile projenin sonunda çıkacak devasa vergiyi yasal yollarla optimize edebilirsiniz.
Müteahhitler İçin SSS
Arsa sahibi vergi mükellefi değilse gider pusulası mı kesilir?
Faturayı kime keseceğim?
İskan alınmadan fatura kesilir mi?
Şantiyeniz Durmasın, Verginiz Artmasın
Kat karşılığı projelerinizin muhasebesi, KDV iadesi ve maliyet hesaplamaları için inşaat sektöründe uzman ekibimizle tanışın.
Uzman Müteahhit Hattı